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Comment calculer la rentabilité d’un bien ?

Il est totalement inutile de vous lancer dans l’acquisition d’un bien, en l’occurrence à but locatif, qui ne vous sera pas assez bénéfique. Pour être fixé, il faut connaître d’avance la rentabilité locative de son bien afin de mesurer le regain financier d’un tel placement. À ce titre, les investissements en immobilier sont ceux qui nécessitent le plus de précautions et de réflexions.

Alors, comment calculer efficacement la rentabilité locative d’un bien immobilier ? On vous dit tout à travers cet article. Mais avant, qu’entend-on par rentabilité locative ?

Qu’est-ce que la rentabilité locative d’un bien ?

C’est assez simple. Un bien immobilier implique des coûts, qu’il soit neuf, ancien, ou résultant d’une acquisition en héritage. Lorsqu’on décide de mettre en location ce bien, selon que ce soit des appartements, une maison, des bureaux, etc., c’est que l’on entend recouvrir le montant d’achat, et/ou de réalisation, voire bien au-delà.

Autrement dit, il s’agit du poids en pourcentage des bénéfices que vous parviendrez à tirer de votre bien, d’où la rentabilité locative. Toutefois, loin d’être une simple soustraction, c’est une opération qui s’effectue dans le temps, selon les lois foncières en vigueur, les rénovations et plusieurs autres facteurs. Le calcul se fait également de diverses manières. Pour connaître avec précision le taux de rentabilité de votre placement immobilier, il faudra définir trois valeurs essentielles :

  • la rentabilité brute
  • la rentabilité nette
  • et enfin la rentabilité nette d’impôt.

Découvrons comment se fait le calcul selon chacune de ces valeurs.

La rentabilité locative brute

C’est le plus simple à calculer. Il est question de diviser la somme des loyers sur une année par rapport au coût d’achat du bien immobilier, le tout multiplié par 100. Ceci sans oublier les frais de notariat et d’agence.

Prenons un exemple simple avec les données suivantes :

  • Loyer mensuel : 700 €
  • Coût d’achat : 200 000 €
  • 12 000 € environ de frais notarial plus 12 000 € de frais d’agence immobilière.

L’opération revient à faire :

Loyers annuels (hors charges) : 12 x 700 € = 8 400 €

Prix total de l’achat : 200 000 € + 12 000 € + 12 000 € = 224 000 €

La rentabilité locative brute équivaut alors à diviser les loyers annuels par le prix total d’achat et à multiplier le tout par 100. On a donc 8 400 / 224 000 x 100 = 3,75 %.

Cependant, la rentabilité brute uniquement ne suffit pas pour connaître la rentabilité réelle d’un bien.

La rentabilité locative nette

C’est là où tout commence à se préciser, car cette rentabilité tient compte des taxes foncières, des frais de gestion et d’entretien, des charges non récupérables, et bien d’autres paramètres. Ainsi, voici ce qu’il faut retenir :

Rentabilité nette = [(Loyer annuel brut – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion et d’entretien) / prix d’achat] x 100.

La rentabilité locative nette d’impôt

Votre rentabilité nette ne représente pas encore la valeur réelle de votre rentabilité locative. Il reste à intégrer les questions de fiscalité, notamment l’impôt annuel. Cela va dépendre de la nature des réalisations afférentes à votre bien. Le rendement locatif réel revient donc à ôter la rentabilité locative nette d’impôt de la rentabilité nette. Il n’est pas étonnant de constater que la rentabilité réelle soit largement inférieure à celle brute. N’occultez donc aucuns frais lors de votre estimation.

Aussi, il faut savoir que la rentabilité locative d’un bien peut différer d’une ville à une autre, selon l’urbanisation et l’attractivité. À titre d’exemple, la rentabilité locative est de 3,5 % à Paris, 4 % à Bordeaux et Lyon, et 5 % dans d’autres villes comme Marseille.